『売却住みかえ準備』ポイントはここ!

不動産売却Q&A

不動産売却住みかえ時にぶつかる
さまざまな疑問や不安を解決!

売り出し価格の決め方や住みながら売却ができるのかなど、不動産売却に関するさまざまな疑問や不安を不動産売却プロの視点からお答えいたします。
ここで解決しなかった不動産売却に関する疑問や不安に関しましては、お気軽にお問い合わせください!
不動産売却のプロとして、あなたの疑問・不安を即・解決いたします。

ダンドリやスケジュールに関する疑問

Q
不動産を住みかえる際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか?
A
売却資金で購入をする方は、売却を先行させるのが良いでしょう! 住宅ローンの残っている場合、完済してからでないと、新規にローンを組むことができません。
したがって売却先行になります。ローンがない、既に完済している、そして自己資金にゆとりがある方などは、購入を先行させることができます。
Q
売却する物件に住みながら売却はできますか?
A
もちろん可能です! 中古物件の場合、多くのお客さまがお住まいになりながら売却をされています。
Q
住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要?
A
住みかえは余裕を持って進めることをお勧めします。 急いで不動産を売却したい場合は、条件にもよりますが、最短で1カ月~1.5カ月程度を想定するといいと思います。
これは購入先の新居が完成していることが前提で、売却活動と新居のローン申し込みなどの手続きを並行して行えば可能です。査定から売り出し、買い主が決まるまでに2~3週間程度、これに買い主の方のローン審査が加わります。
ただし、急な売却には売り出し価格を低めに設定せざるを得ないなどデメリットもあります。
また、万が一、買い主の方のローンの承認が下りなければ、計画は途中で頓挫してしまいますので、住みかえは余裕を持って進めることをオススメします。
Q
持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの?
A
営業担当者とよく相談!戦略を練ろう! 「いつまでたっても売れなかったらどうしよう…」。そんな不安を感じる人もいるのではないでしょうか。
基本的には思い切って価格を下げれば、売却することはできそうですが、その前になぜ売れないのか、営業担当者と相談して原因を探ってみることが大切です。もっとも多いのは、やはり売り出し価格が高すぎるケース。そこで価格を下げることになりますが、ほかにも、汚れが激しいようならハウスクリーニングをする、さらに築年が古すぎるなら思い切って簡単なリフォームをする方法も有効です。
いずれにしても、不動産会社の営業担当者とよく相談し、慎重に売却計画を見直すことが大切になります。
Q
不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの?
A
売り出し価格を低めに…が基本。買取り制度の検討も視野に! とにかく急いで売りたいときには、やはり売り出し価格を低めに設定することが、もっとも有効です。例えば査定価格を10%程度下回った価格で売り出せば、かなり割安感をアピールできるはず。同時に、売却を依頼した不動産会社に買い取り制度があれば、検討してみるのもいいでしょう。
買取り制度とは、文字通り、不動産会社が買い主になってくれること。売却活動をまったくしないで、自宅を売ることだってできますこれは楽チンと思いきや、不動産会社にもよりますが、買い取り価格は査定価格を下回ると考えておく必要があるようです。
実際には売却活動をして買主を探すほうが、より高い金額で売れる可能性があるわけですね。買取り制度自体を持たない会社もあるので注意しましょう。
売却事情に合わせて慎重に考えるといいでしょう。

不動産会社や営業マンに関する疑問

Q
不動産会社はどんなことをしてくれるの?
A
売却活動から購入希望者との交渉まで、あなたの不動産売却をトータルサポートします! 家を売却するとき、不動産会社に売却を依頼し、買い主が決まった時点で、報酬として仲介手数料を支払うことになります。では、実際に不動産会社はどんなことをしてくれるのでしょうか。
その答えは、持ち家の売却にかかわるほぼすべての調整を行うと考えておきましょう。もう少し具体的に説明すると、まず最初に売却のための査定を行い、売却計画を立ててくれます。次に実際の売却活動を行うことになりますが、売り主と購入希望者との間に立って、金額面や引き渡し時期などを含めた細かな条件調整を行うのです。売買契約や引き渡しなどについても、必要な費用や書類などすべてセッティングし、整理してくれます。もちろん、資金計画や引っ越しのタイミングなども、売却のプロである担当者に相談するといいでしょう。
Q
売却依頼時に結ぶ媒介契約には種別がありますが、どのような違いがあるのですか?
A
媒介契約の種類は3つ!それぞれの違いをチェック! [ 専任媒介 ] 特定の1社のみに依頼して査定をしてもらい、売り出し価格を決めて販売するものです。一般的には3ヶ月の依頼をして、その後は延長することも可能です。この場合、業者は2週間に1回、売却活動の状況を報告する義務があります。 [ 専属専任媒介 ] 専任媒介同様、特定の1社に売却を依頼するものです。業者は、1週間に1回以上の頻度で売却活動を報告します。また、ご依頼主は自分で買い主を見つけることはできません。 [ 一般媒介 ] 数社に対して同時に、自宅の売却を依頼するもの。価格はもちろん統一です。不動産会社に報告義務はなく、ご依頼主も自分で買い主を見つけることができます。
Q
不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能ですか?
A
トラブルを避けるためにも不動産会社を介在させることをお勧めします。 不動産会社を介在させない取引を「相対取引」といいます。
売買契約は当人同士で結ぶことはできますが、売主様と買主様の義務と責任をどのように取り決めるか?
住宅ローン利用がある場合、資金の授受をどのように行うか?売主様がローン残債がある場合、抵当権の抹消はどのように行うか?など、1つの不動産取引において、取決めと手続きはさまざまです。
トラブルを避けるためにも不動産会社を介在させることをお勧めします。

不動産の査定や売却活動に関する疑問

Q
不動産の売出価格はどうやって決めるのですか?
A
査定価格をもとに、最後は売主様にお決めいただきます。 不動産会社が査定した価格は、立地や築年、広さなどの条件から、この価格で売れるだろうという目安の価格だといいます。担当者が提示するその査定金額を規準に、売主様にお決めいただきます。『ご希望価格』と「査定価格」に差がある場合は、ご遠慮なくご希望をお申し付けください。ご希望価格に沿った売却プランをご提案させていただきます。また、今後の不動産市場の見通しについて、ご説明させていただきます。
Q
売却価格の査定に必要なものを教えてください。
A
所有不動産の詳細が分かるものを準備しておくとスムーズです。 不動産売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細が分かるものを準備しておくと、不動産調査・不動産査定がスムーズに進みます。 ・権利証(担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です) ・分譲時のパンフレット ・土地の測量図面や建物の図面など
Q
査定はどのようなことをするのですか?
A
もっと気楽に不動産査定のご依頼を! 不動産査定を依頼した場合、不動産会社はどのように行うのでしょう。やはり、家の隅々まで汚れなどをチェックするのでしょうか。
インターネットや電話で依頼したときは、まずデータなどから割り出した大まかな金額を教えてもらいます(机上査定・簡易査定)。担当者が家にやってくるのは、実際の査定を依頼したとき(訪問査定)。プロの目で査定に必要な部分をチェックします。
では、査定前にはきちんと掃除をして、少しでもきれいに見せたほうがよいかというと、どうやらそこまでは必要ないようです。売りに出したあと、実際に見学者が来るときには必要ですが、査定段階では築年や広さ、日当たりなど、どちらかというと客観的な視点が中心となるからです。
したがって、普段の生活のままで問題ないとのこと。これなら安心!もっと気楽に査定をお願いしてみてもいいようです。
Q
不動産の売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのですか?
A
売り出し金額は担当者とよくご相談のうえ、お決めいただくことをお勧めします。 必ずしも査定価格である必要はありません。しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出すと、売れるまでに長い期間を要し、結局は査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額は担当者とよくご相談のうえ、お決めいただくことをお勧めします。
Q
不動産の売却を依頼した場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのですか?
A
各種広告媒体を最大限に利用した売却活動を実施! 新聞折込チラシや手撒きチラシなどで広く物件情報を発信するほか、住宅雑誌・ホームページへも掲載します。
オープンハウスを開催して購入希望者に建物内部を実際にご覧になっていただくことも早期売却への近道です。
指定流通機構(レインズ)への物件登録、近隣の不動産会社へも物件情報を紹介し、広く購入希望者を探索します。
不動産会社によって、売却活動の手法に違いがあり、売却活動の良し悪しはその後の売却スピードにも影響があるため、媒介契約を結ぶ前にその不動産会社の売却活動をチェックすることをお勧めします。
Q
不動産の売却をしていることを近所に知られたくありません。広告せずに売却することは可能ですか?
A
勿論可能です。お客様のご希望にあわせた売却プランがございます。 売却価格はもちろんのこと、売却活動自体を近隣に知られたくないと言われるお客様は多くいらっしゃいます。
ご近所に知られることなく不動産を売却したい場合、まずはご相談される不動産会社にその旨をお伝えください。
購入希望者が多く来店する不動産会社などでは、まず最初に既存のお客様へ紹介することから始めてもらいます。さらに広告活動の自粛、案内や下見の際には近くに車を止めないなど積極的にご協力することも可能です。
お客様のご希望を確実に営業担当者に伝え一番良い方法をお選びください。
Q
買い手からの印象をよくするコツってありますか?
A
一番物件を知っているのは売主様です。 生活感のあるご自宅をご売却するのでやはり清潔感を出す為に一般的なお掃除は常に行っていただくことが大切です。お客様が訪問されるときはスリッパを事前に出していただきカーテンを開けて照明器具をすべてつけていただき、明るい状態でおもてなしをお願いしております。
一番重要な点は営業担当者よりも物件を知り尽くしている売主様のお言葉が成約に結びつくことが多々ございますので、質問に対して正しいお答えをしていただくことが大切だと思います。
綺麗なお部屋、この人の物件なら間違いないという気持ちを買主様が抱いていただければ営業担当者がしっかりとフォローいたします。
Q
売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント?
A
リフォームをする前に、ご相談下さい! 確かに、室内や外壁等をリフォームした方が良い印象を与えるケースはあります。
しかし、中古の物件をお探しの方には、割安感のある中古物件を購入し、自分好みのリフォームをお考えの方も少なくありません。また、リフォーム費用がかさみ、販売価格がつりあがってしまう等のマイナス要因も考えられます。
まずは、室内の掃除や整理整頓など、できる範囲の事から始めることをお勧めします。

不動産の売却費用・税金・ローンなど、お金に関する疑問

Q
不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある?
A
お客様の状況に応じて売却時にかかる費用が変わります!一度ご相談ください。 基本的にかかる費用は、売却時の契約書に貼る印紙代、仲介手数料、抵当権等の抹消費用。以上です。
あとは状況に応じて変わります。例えば、今、お住まいになっているご住所と、謄本の所有者欄の住所が違う場合、同じ住所にするように変更登記をする必要があります。
その他、敷地の境界がしっかり明示されていない場合は、隣地の方と協議し、境界杭を入れなおす必要があり、費用がかかります。また、権利書が無く所有者を確認する書類が無い場合は、本人確認の費用がかかります。
他にもいろいろありますが、お客様の状況に応じて売却時にかかる費用が変わりますので、詳しくは直接ご相談ください!
Q
チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか?
A
原則は必要ありません。 ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。
Q
売却代金はいつもらえますか?
A
ご契約時とお引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的。 売却代金はご契約時とお引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。
内訳は契約時が5~10%位、お引渡し時に残りが支払われます。
ご契約からお引渡しまでの期間は、当社が、売主様と買主様の間に入って調整します。
Q
不動産を売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが。
A
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。 通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますのでご注意ください。

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