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行政・政策耐震不足マンション、所有者の4/5以上の賛成で売却も!

「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案」を閣議決定

政府は去る2月28日、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案」を閣議決定した。

今後は増加が見込まれる旧耐震基準で建てられた老朽マンションの建替えを円滑に進めるため、多数決によりマンションやその敷地を売却することが可能となりそうだ。

現在の国内マンションストック数は約590万戸。このうち旧耐震基準で建設されたものが約106万戸あるのに対して、建替えは183件(約1万4,000戸)しか進んでいない。巨大地震発生に備えるためには、耐震性不足マンションの耐震化は喫緊の課題とされている。 

旧耐震基準で建てられた耐震性不足マンションについては、区分所有者等の5分の4以上の多数でマンションとその敷地の売却を行う旨を決議できるようになる。耐震不足の認定は、区分所有者などの申請に基づき、特定行政庁が耐震改修促進法で規定する耐震診断を行い、「要除却認定」として認定する。その後、マンションの買い受け・除却、代替住居の提供、あっせんなどを定めた買い受け計画を作成し、買い受け人(ディベロッパー)が都道府県知事または市長に申請し、認定を受ける。それを受け、マンション敷地売却決議で5分の4以上の多数により決議されると、敷地売却が決定。売却の相手方、売却代金(見込み額)、分配金の算定方法などが決まる。

その後、決議合意者の4分の3以上の同意で、「マンション敷地売却組合」の設立認可申請が行われ、反対区分所有者への売り渡し請求、分配金取得計画の決定・認可という仕組みができる。

また耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについては、特定行政庁の許可により容積率制限が緩和される。

マンション敷地売却制度の流れ

(法案の規定内容)【耐震性不足の認定】申請に基づき、特定行政庁が認定  【買受計画の認定】買受計画の内容:マンションの買受け・除却、代替住居の提供・あっせん(買受人(デベロッパー)が申請)→【マンション敷地売却の決議】4/5以上の多数により決議(売却の相手方、売却代金、分配金の算定方法)→【マンション敷地売却組合の設立認可】3/4以上の多数の同意→【反対区分所有者への売渡し請求】時価で買取り→【分配金取得計画の決定・認可】→【組合がマンションと敷地の権利を取得】期日において個別の権利が組合に集約。担保権・借家権は消滅→【買受人にマンションと敷地を売却】買受人がマンションを除却⇒危険居住を解消→【買受人が新たにマンション等を建設】区分所有者は(1)新マンションへの再入居、(2)他の住宅への住替えを選択 従来の建替えより合意形成が容易

「容積率の緩和特例」耐震性不足マンション→マンションの建替え→容積率の緩和※出典/国土交通省 - マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案より

地価レポート主要都市・高度利用地、全体の8割で地価上昇!

2013年第4四半期、主要都市の高度利用地 地価動向報告〜地価LOOKレポート〜

国土交通省はこのほど、四半期ごとに調査している全国主要都市の高度利用地の地価動向「地価LOOKレポート」を発表した。

それによると、主要都市・高度利用地150地区における地価動向は、上昇が122地区(前回107)、横ばいが22地区(同34)、下落が6地区(同9)となり、上昇地区が15増え、全体の8割を超えた。

上昇地区が全体の約8割を超えたのは「金融緩和等を背景とした不動産投資意欲の高まりにより、特に三大都市圏を中心とした商業系地区において上昇に転じた地区が多く見られたほか、住宅系地区についても前回に引続き上昇が継続していることによる」と同省地価調査課は分析している。

圏域別では三大都市圏(118)のうち、東京圏(65)では上昇地区が53(前回46)、横ばい地区が9(前回15)、下落地区が3(前回4)と約8割が上昇となった。また、大阪圏(39)では、上昇地区が34(前回28)、横ばい地区が5(前回11)と約9割が上昇となった。さらに、名古屋圏(14)では、前回に引続き、すべての地区で上昇となった。

地方圏(32)では、上昇地区数が21(19)、横ばい地区数が8(8)、下落地区数が3(5)と上昇が過半数を超えた。

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編集協力 静岡情報通信

投稿日:2014年4月11日

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