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写真:濱松不動産鑑定株式会社 不動産鑑定士 中村進一郎さん

 国土交通省が発表した2016年上半期の新築住宅戸数は、前年同期比5.2%増の46万3469戸と2年連続で増加。相続税の負担軽減策としての貸家需要が押し上げた結果とはいえ、景気はゆるやかな回復基調にある。一方、静岡県内の基準地価の平均変動率は全用途で8年連続の下落となったが(2016年7月1日現在)、2013年以降は下落幅が縮小し、利便性の高い地域は上昇が続くなど、二極化が進んでいる。近年の動向を分析し、2017年の不動産市場を予測する新春特集。濵松不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士、中村進一郎さんにうかがった。

濱松不動産鑑定株式会社
不動産鑑定士 中村進一郎さん

図1 沿線別宅地価格(2017年1月1日現在) 図1 沿線別宅地価格(2017年1月1日現在)(3.3m2あたり 単位:万円) 【 画像を拡大する

浜松市の住宅地の単価と総額は18年前の資産デフレ期の水準に

 国土交通省が発表した2016年7月1日現在の都道府県地価(基準地価)によると、静岡県内の平均変動率は8年連続で下落。住宅地1.1%、商業地0.7%、工業地0.7%のマイナスだった。中心市街地では上昇傾向が見られる一方で、郊外や沿岸部は下落傾向が続き、二極化がさらに加速している。

 濵松不動産鑑定が作成した「住宅地価格の推移(浜松市の平均モデル)」(表A)を見ると、2016年度の3.3㎡あたりの価格は280,000円、1画地(62坪)の価格は1,736万円とマイナス2%の変動率を示している。中村さんは「2014年度から1坪あたりの価格が300,000円を割り、現在の単価と総額は約18年前の水準に戻った」という。18年前といえば、毎年、住宅地の価格が5~7%程度下落していた資産デフレ期で、1997年は消費税が3%から5%へ引き上げられた年だ。その後、2011年の東日本大震災によって津波の脅威が全国の沿岸部へ波及し、高台需要が鮮明となった。「住宅地の地価動向」(表B)を見ると、2016年12月時点で、上昇は20%、横ばいは50%、下落は30%。これを踏まえて中村さんに、2017年の地価の見通し(表C)を区別に立ててもらった。「中区にニーズが集中し、東区、北区、浜北区は少し上昇。対して、西区と南区は下落が続きそう。自然災害の危険性が低く、生活利便性が高い駅沿線が人気ですね」と中村さん。二極化と並んで、好立地エリアに商業や住宅の需要が集中するコンパクトシティー化が見受けられる。

■ 住宅地価格の推移(浜松市の平均モデル)(表A)

表:住宅地価格の推移(浜松市の平均モデル)(表A)資料提供:濱松不動産鑑定

■ 浜松市/住宅地の価格動向(表B)

グラフ:浜松市/住宅地の価格動向(表B)

■ 2017年: 浜松市の地価の見通し(表C)

グラフ:2017年: 浜松市の地価の見通し(表C)自然災害の危険性が低く、生活利便性の高い、中区、東区、北区、浜北区は上昇か!?

年々厳しくなる消費者の選別眼 景気眺めから購入の先延ばしも

 では、「沿線別宅地価格」(図1)を細かく見ていこう。まず、浜松市内。好調の中区にあって、とりわけ取引の多いエリアは幸、上島、富塚町だ。

写真:きらりタウン浜北の街並み 戸建てニーズがあり地価は安定 「きらりタウン浜北」や「半田山」の人気も上昇

「賃貸住宅の入居者が戸建てを検討する際、お子さんの学区を変えたくないことから、同地区で住まいを探す傾向にあり、これらのエリアが善戦しているのはその表れでしょう。東区の筆頭は来年夏に会員制大型量販店『コストコ』の出店がイトーヨーカドー跡地(上西町)に予定されている宮竹町周辺、西区は価格が高くても売れる大平台に安定感があり、北区は三方原町で取引が目立ちます。

 一方、浜北区は貴布祢や横須賀といった鉄道沿線の中心部が人気。浜北区役所が『なゆた浜北』へ移り、大規模宅地造成による生徒数の増加から、浜松市立浜名中学校では平成30年4月供用開始を目指して校舎移転改築が行われます。当エリアは人口増加による動きが顕著ですね」生活環境と地盤がよく、交通至便な沿線は強含みという中村さん。年々、消費者の選別眼が厳しくなり、景気眺めから購入を先延ばしする傾向が見られると分析する。また、職場が移転する関係で、北への志向にも拍車がかかる。

 都田地区では約50社が集う「都田テクノポリス」に加え、「都田地区工業用地」に地元大手メーカーが新工場を建設中。さらにその北側に「第三都田地区工業用地」(約200ha)を整備しており、今年度から一部分譲開始が予定されている。これに連動して「きらりタウン浜北」や半田山の人気も上昇していて、今後、浜松市内の人口分布は南から北へ比重が移りそうだ。

写真:JR新所原駅 JR新所原駅の整備で南北の橋上通路が完成

写真:大平台地区大平台地区の売物件は少なく土地価格は高値で安定している

写真:半田山地区注目のスターバックスコーヒーも出店してにぎわいを見せる「半田山地区」

写真:貴布祢地区浜北区役所の「なゆた・浜北」への移転や沿線人気で注目を集める貴布祢地区

写真:浜松市立浜名中学校2018年4月の開校を目指して校舎の移転工事が行われている浜松市立浜名中学校(浜北平口)

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編集協力 静岡情報通信

投稿日:2017年3月28日

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